કોર્પોરેટ કંપની સાથે લીઝ એગ્રીમેન્ટમાં સાવધાની જરૂરી -

મોટી બ્રાન્ડ અને કોર્પોરેટ કંપની ઝાકમઝોળ જોઇ લોંગ લીઝ કરાર કર્યા બાદ ઘણાખરા કિસ્સામાં મિલકત માલિકને વેઠવી પડતી નુકશાની

કરાર હમેંશા અંગ્રેજીની સાથે ગુજરાતી ભાષામાં કરવાનો આગ્રહ રાખવો, જ્યુરિડીકશન સ્થાનિક જ હોવુ જોઇએ, સહિતનો બાબતે મક્કમ રહો: એડવોકેટ જયભારત ધામેચા

પ્રોપર્ટી માલિકે એગ્રીમેન્ટ પર સહી કરતા પહેલાં આખો ડ્રાફ્ટ પોતાના અનુભવી સિવિલ કે કોર્પોરેટ એડવોકેટને વંચાવવો જ જોઇએ

રાજકોટ સહિત રાજયમાં હાલમાં બેંકો અને કોર્પોરેટ ઓફિસોને લોંગ લીઝ પર પ્રોપર્ટી ભાડે આપવાનો ટ્રેન્ડ ચાલી રહ્યો છે. જેમાં દેખીતી રીતે મિલકત માલિકને સારૂ એવું વળતર મળે છે. પરંતુ દરેક સીક્કાની બે બાજુ હોય તેમ કેટલાક જોખમો પણ રહેલા છે. જ્યારે કંપનીઓ કરાર કરતી વખતે એવો આગ્રહ રાખે છે કે તેમનો પોતાનો લીઝ એગ્રીમેન્ટનો ડ્રાફ્ટ અને ફોર્મેટ પહેલેથી ફિક્સ છે અને તેમાં કોઈ ફેરફાર નહીં થાય. મોટો સોદો હાથમાંથી ન જતો રહે તેવા ડરથી અથવા બ્રાન્ડના પ્રભાવમાં આવીને મિલકત માલિકો આંખ બંધ કરીને આ શરત સ્વીકારી લે છે. વાસ્તવમાં ખરેખર એવું કંઈ હોતું નથી, એગ્રીમેન્ટ હંમેશાં બંને પક્ષકારોની પરસ્પર સંમતિથી જ થાય છે. કંપનીઓ પોતાના ફાયદા માટે જ આવું એકતરફી ફોર્મેટ દબાણપૂર્વક રાખતી હોય છે, જે પાછળથી મોટા કાનૂની વિવાદો અને આર્થિક નુકસાનનું કારણ બને છે.

મોટાભાગના લીઝ એગ્રીમેન્ટ્સ અઘરી, જટિલ અને ટેકનિકલ અંગ્રેજી ભાષામાં લખાયેલા હોય છે. કરારમાં ઘણીવાર એવી શરતો હોય છે જેમાં કંપનીનો ફાયદો વધારે હોય છે અને માલિકોનું હિત બિલકુલ જળવાતું નથી. કંપનીઓએ પોતાના ફિક્સ ડ્રાફ્ટમાં છુપી રીતે એવી જોગવાઈઓ અને છટકબારીઓ રાખેલી હોય છે કે તેઓ ગમે ત્યારે નોટિસ આપીને નીકળી શકે, જ્યારે મિલકત માલિકો બંધાયેલા રહે છે. પ્રોપર્ટી ખાલી થવાના કારણે માલિકે અચાનક ખૂબ જ મોટું આર્થિક નુકસાન ભોગવવાનો વારો આવે છે.

આટલું જ નહીં, ભાડું ચૂકવવાની બાબતમાં અને દર વર્ષના ભાડા વધારા (Escalation) માં પણ આ કંપનીઓ પોતાના ડ્રાફ્ટમાં એવી એવી કન્ડિશન મૂકે છે જે મિલકત માલિક માટે નુકસાનકારક સાબિત થાય છે. વહેલા-મોડું ભાડું આપવા માટે તેઓ એવા નિયમો બનાવે છે કે જેમાં માલિકને વ્યાજ કે પેનલ્ટી મળવાને બદલે ઉલટાનું કંપનીને જ છૂટછાટ મળી જતી હોય છે. આ સિવાય જીએસટીની રકમ ભાડા ઉપરાંત મળશે કે ભાડામાંથી કપાશે, તેમજ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનનો કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી ટેક્સ કોણ ભરશે તેની સ્પષ્ટતા ન હોવાથી માલિકો છેતરાય છે. વળી, કંપનીઓ પોતાના બિઝનેસ મોડલ પ્રમાણે આખી પ્રોપર્ટીનું સ્ટ્રક્ચર તોડી-ફોડીને બદલી નાખે છે, પરંતુ કરાર પૂરો થતાં મિલકત મૂળ સ્થિતિમાં પાછી સોંપવાની કે રીસ્ટોરેશન ખર્ચ આપવાની કોઈ જવાબદારી પોતાના માથે લેતી નથી. આ પરિસ્થિતિમાંથી બચવા માટે મિલકત માલિકે કરાર ફરજિયાતપણે અંગ્રેજી અને ગુજરાતી એમ બંને ભાષામાં તૈયાર કરવાનો આગ્રહ રાખવો જોઇએ.

આ બાબતે ‘‘ સંપત્તિ ટાઇમ્સ’’ સાથે વાત કરતા જાણીતા એડવોકેટ જયભારત ધામેચા જણાવે છે કે, સૌથી ગંભીર અને ટેકનિકલ મુદ્દો ‘જ્યુરિસડિક્શન’ એટલે કે ન્યાયક્ષેત્રનો છે, જેના પર મિલકત માલિકો બહુ ઓછું ધ્યાન આપે છે. કંપનીઓ મોટી હોવાના કારણે તેઓ પોતાના હેડક્વાર્ટર જેમ કે મુંબઈ, દિલ્હી કે બેંગલોરનું ન્યાયક્ષેત્ર કરારમાં લખી નાખે છે. આનો અર્થ એ થાય કે ભવિષ્યમાં જો કંપની અને માલિક વચ્ચે કોઈ વિવાદ કે કાનૂની લડાઈ થાય, તો મિલકત માલિકે કેસ લડવા કે કાનૂની કાર્યવાહી કરવા માટે છેક દૂરના શહેરો કે રાજ્યોમાં ધક્કા ખાવા પડે. આનાથી બચવા માટે મિલકત માલિકે એવો સ્પષ્ટ આગ્રહ રાખવો જોઈએ કે ‘સબ્જેક્ટ ટુ જ્યુરિસડિક્શન’માં જ્યાં મિલકત આવેલી છે (દા.ત. રાજકોટ કે સ્થાનિક જિલ્લો) ત્યાંની જ અદાલતોનું ન્યાયક્ષેત્ર લાગુ પડે. મિલકત તમારી પોતાની લોકલ જગ્યા પર છે, તો પછી કાનૂની સત્તા પણ લોકલ કોર્ટની જ હોવી જોઈએ.આ આખી પ્રક્રિયામાં પ્રોપર્ટી ડીલ કરાવનાર બ્રોકરે એટલે કે દલાલ મિત્રોએ પણ ખૂબ જ જાગૃત અને જવાબદાર રહેવું જરૂરી છે. છેલ્લે, મિલકત માલિકો માટે એક જ સોનેરી સલાહ છે કે કંપની ગમે તેટલી વૈશ્વિક હોય કે ગમે તેટલો મોટો દાવો કરે, તે પ્રોપર્ટી માલિકે એગ્રીમેન્ટ પર સહી કરતા પહેલાં આખો ડ્રાફ્ટ પોતાના અનુભવી સિવિલ કે કોર્પોરેટ એડવોકેટને વંચાવવો અનિવાર્ય છે.