રિડેવલપમેન્ટ પછી ઘર મોટું, પણ મેન્ટેનન્સ કેમ વધ્યું? -

સમજો નફા-નુકસાનનું ગણિત

જૂની સોસાયટી કે એપાર્ટમેન્ટનું રિડેવલપમેન્ટ આજે સમયની માંગ છે. જૂના ઘરમાંથી જ્યારે તમે નવી, આધુનિક ઇમારતમાં શિફ્ટ થાવ છો, ત્યારે ઘર મોટું મળે છે, સુવિધાઓ વધે છે, પણ સાથે જ એક નવો ખર્ચ સામે આવે છે – ઊંચું મેન્ટેનન્સ અને પ્રોપર્ટી ટેક્સ. ઘણા લોકોને આ ખર્ચ બોજારૂપ લાગે છે, પણ શું તે ખરેખર નુકસાનનો સોદો છે?

રિડેવલપમેન્ટ અંગે લોકોની મૂંઝવણ દૂર કરતાં એક્સપર્ટસ જણાવે છે કે, હકીકતમાં, આ વધારાનો ખર્ચ એ તમારા લાઈફસ્ટાઈલ અપગ્રેડ અને પ્રોપર્ટીના કેપિટલ એપ્રિસિએશનનું પ્રીમિયમ છે. જૂના મકાનોમાં જ્યાં બેઝિક સુવિધાઓનો અભાવ હતો, ત્યાં નવી ઇમારતો આધુનિક ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરથી સજ્જ હોય છે, જેને જાળવવાનો ખર્ચ સ્વાભાવિક રીતે જ વધુ હોય છે. ચાલો, આ ગણિતને સીધી રીતે સમજીએ.

શા માટે વધે છે મેન્ટેનન્સ અને ટેક્સ?
● આધુનિક સુવિધાઓનું પ્રીમિયમ: જૂના બિલ્ડીંગમાં લિફ્ટ, 24×7 પાવર બેકઅપ, CCTV સિક્યુરિટી કે જિમ નહોતા. નવી ઇમારતમાં આ બધું મળે છે, અને તેને ચાલુ રાખવાનો/જાળવવાનો નિયમિત ખર્ચ મેન્ટેનન્સમાં ઉમેરાય છે.
● કેપિટલ વેલ્યુ સિસ્ટમ: પ્રોપર્ટી ટેક્સ પ્રોપર્ટીની બજાર કિંમત (Capital Value) પર ગણાય છે. નવું અને મોટું ઘર હોવાથી તેની માર્કેટ વેલ્યુ વધે છે, પરિણામે ટેક્સ પણ વધે છે.
● મોટો કાર્પેટ એરિયા: રિડેવલપમેન્ટમાં તમને જૂના ઘર કરતા 20% થી 30% મોટો કાર્પેટ એરિયા મળે છે. મોટા ઘરની જાળવણીનો ખર્ચ પણ સ્વાભાવિક રીતે જ વધુ આવે છે.

એક્સપર્ટ શું કહે છે?

“નવા સિસ્ટમ હેઠળ, પ્રોપર્ટી ટેક્સ પ્રોપર્ટીના વર્તમાન માર્કેટ વેલ્યુ સાથે જોડાયેલો છે. બિલ્ડીંગ નવું, મોટું અને આધુનિક ધોરણો મુજબ બનેલું હોવાથી, તેની સત્તાવાર કિંમત વધે છે, જેનાથી પ્રોપર્ટી ટેક્સ વધે છે. આ વધારો પ્રોપર્ટીના સુધારેલા મૂલ્યને કારણે છે.”
– નચિકેત ભાટવડેકર (મેનેજિંગ ડિરેક્ટર, રેસિડેન્શિયલ – વેસ્ટ ઇન્ડિયા, Colliers)

“જૂની ઇમારતોનો પ્રોપર્ટી ટેક્સ તેમના ઘસારા અને આધુનિક સુવિધાઓના અભાવને કારણે ઓછો હતો. જ્યારે રિડેવલપ થયેલી ઇમારતો પર કેપિટલ વેલ્યુના આધારે ટેક્સ લાગે છે, જે વર્તમાન માર્કેટ વેલ્યુ, વધારે FSI અને મોર્ડન ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પર આધારિત છે.”
– સના ખાન (એસોસિએટ પાર્ટનર, SNG એન્ડ પાર્ટનર્સ)